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　　重建后新樓的效果圖。

　　重建前破舊的集群街2號(hào)樓。

　　樓梯狹窄，部分墻面呈土黃色且坑坑洼洼。

　　項(xiàng)目要落地，各方必須達(dá)成高度一致，為此業(yè)主們開了多次居民大會(huì)。

　　當(dāng)建于上世紀(jì)70年代的花都區(qū)集群街2號(hào)樓“舊得不能再舊”時(shí)，鐘彩蘭和徐耀通等街坊決定“改寫”這棟D級(jí)危房（整棟危房）的未來(lái)。

　　中國(guó)有為數(shù)不少的老房子建成于2000年之前，集群街2號(hào)樓不過是其中一棟。但這群街坊的做法頗為特別。他們“自己掏腰包，自己當(dāng)甲方”，委托開發(fā)商以原拆原建的思路拆除重建，開啟了“自拆自建”的探索。

　　從一起開共商會(huì)議，到大家掏錢轉(zhuǎn)到共管賬戶，再到2024年3月18日，拆除重建工程正式開工，這在廣州是從未有過的探索。

　　作為廣州市首例多業(yè)主自主籌資更新、政府給予激勵(lì)的拆危建新試點(diǎn)項(xiàng)目，集群街2號(hào)樓的拆除重建具有里程碑意義。

　　文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蘇贊、李天研 實(shí)習(xí)生符穎楊

　　圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蘇贊

　　舊房如何修？

　　老舊小區(qū)改造，50歲高齡危房盼“新生”

　　房子老了，什么問題都會(huì)“冒”出來(lái)?！笆紫仁敲八?，不對(duì)，是滲水！”在徐耀通的眼里，拆之前的集群街2號(hào)樓已有五十年高齡，“小修小補(bǔ)都是沒用的”。徐耀通是集群街2號(hào)樓的老住戶、老業(yè)主，現(xiàn)在已經(jīng)不住在這了。他回憶道，“住在樓里的最后幾年，不敢拖地，因?yàn)榉孔犹希环浪?，一下雨，或者樓上一拖地，樓下就嘩啦啦地滲水?！?/p>

　　記者此前走訪發(fā)現(xiàn)，拆之前的集群街2號(hào)樓樓梯狹窄，部分墻面呈土黃色，本該平整的地方因老舊破損變得坑坑洼洼，有的地方出現(xiàn)裂縫、三線混亂，而且積塵嚴(yán)重。

　　“這個(gè)房子現(xiàn)在是很難住人的，我早就搬出去了?！蓖瑯邮抢蠘I(yè)主的鐘彩蘭說(shuō)，“有租戶在這租了一年，發(fā)現(xiàn)漏水嚴(yán)重，也住不下去了，這幾年可能就住著零零星星兩三戶人?！?/p>

　　記者查詢資料了解到，集群街2號(hào)樓建于20世紀(jì)70年代，為五層混合結(jié)構(gòu)，樓齡較高，房屋本體損壞嚴(yán)重，此前已鑒定為D級(jí)危房——即承重結(jié)構(gòu)承載力已不能滿足正常使用要求，房屋整體出現(xiàn)險(xiǎn)情，構(gòu)成整棟危房。

　　此外，資料顯示，集群街2號(hào)樓占地面積342.4平方米，建筑面積1726.64平方米，建筑首層有16間商鋪同屬1戶業(yè)主，二至五層有24戶住宅，9戶屬私人產(chǎn)權(quán)，15戶屬區(qū)屬國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)。

　　記者走訪了解到，不少住戶早些年已經(jīng)搬了出去，本以為這棟樓也就這樣默默“老”去，并沒有想過它的未來(lái)。

　　近年來(lái)，為推進(jìn)老舊小區(qū)提檔升級(jí)，廣州積極謀劃成片連片改造老舊小區(qū)，由單個(gè)小區(qū)改造向成片連片縱深推進(jìn)，由小區(qū)物理空間改造向街區(qū)社會(huì)治理轉(zhuǎn)變。而花都區(qū)廣州北站東側(cè)片區(qū)正是其中之一。

　　地處花都區(qū)廣州北站東側(cè)片區(qū)的集群街2號(hào)樓，也得思考它的未來(lái)了。

　　資金誰(shuí)來(lái)出？

　　業(yè)主“自掏腰包”，政府給予適當(dāng)激勵(lì)

　　2023年9月28日，花都區(qū)廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)在全市率先動(dòng)工建設(shè)。片區(qū)內(nèi)包括集群街2號(hào)樓在內(nèi)的“老破小”危舊房怎么更新，是個(gè)大問題。

　　危房通常有加固、翻建和拆除三種處理方式，但在集群街2號(hào)樓這里，大家都知道簡(jiǎn)單的修葺不足以“治好它的問題”，拆除重建才是辦法。然而，拆除重建成本以數(shù)百萬(wàn)元計(jì)，誰(shuí)來(lái)出這筆錢？

　　彼時(shí)，花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局決定開啟產(chǎn)權(quán)人自主更新的新探索，也就是——“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”，產(chǎn)權(quán)人自己的房子自己建，按照“原拆原建、增加公服”的規(guī)劃思路進(jìn)行。

　　為此，花都區(qū)出臺(tái)了危舊房屋拆除重建試點(diǎn)方案，并決定以集群街2號(hào)樓為突破口，由多產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同承擔(dān)改造成本，鼓勵(lì)權(quán)屬人自行委托區(qū)屬國(guó)企作為實(shí)施主體開展拆除重建具體工作。

　　和過往“等別人拆和建，別人做主”不同，自主更新需要產(chǎn)權(quán)人自己掏錢，業(yè)主們一起當(dāng)“甲方”，因此，項(xiàng)目要落地，各方就必須達(dá)成高度一致的共識(shí)。而在集群街2號(hào)樓這個(gè)項(xiàng)目中，拆建投資估算785萬(wàn)元，所有業(yè)主需要按4600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行預(yù)繳資金籌集，另外政府給予適當(dāng)激勵(lì)。

　　為此，這個(gè)項(xiàng)目也開了多次居民大會(huì)共商。很快，業(yè)主們都同意要拆，但到討論出資問題時(shí)，就卡住了。有的家庭經(jīng)濟(jì)困難拿不出足夠的資金；有的家庭擔(dān)心臨時(shí)租房的費(fèi)用；有的家庭存在內(nèi)部矛盾及財(cái)產(chǎn)糾紛……只要有一戶業(yè)主不同意，項(xiàng)目就只能停擺。

　　如何推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展？為此，花都區(qū)巧用獎(jiǎng)補(bǔ)政策，以財(cái)政“小資金”撬動(dòng)社會(huì)“大民生”。一方面，對(duì)于前期已確定由區(qū)屬國(guó)企作為改造工程實(shí)施主體的項(xiàng)目，經(jīng)花都區(qū)政府同意，補(bǔ)貼前期設(shè)計(jì)等相關(guān)費(fèi)用；另一方面，為了激發(fā)居民改造的動(dòng)力，解決籌資難的問題，花都區(qū)對(duì)低保家庭、低收入困難家庭、特困人員、特困職工家庭、軍人撫恤優(yōu)待對(duì)象予以補(bǔ)助。

　　為此，花都區(qū)組織居民大會(huì)9次，入戶走訪48次。最終，這一份“走心”促成了大家的共識(shí)?！拔覀?cè)?023年年底達(dá)成了共識(shí)，很不容易，工作人員做了很多溝通工作?！辩姴侍m說(shuō)。

　　新樓怎么建？

　　樓梯樓變電梯樓，新設(shè)計(jì)“根治”老問題

　　“有了共識(shí)后，設(shè)共管賬戶就不是難事了?！被ǘ紖^(qū)新華街工作人員告訴記者。

　　2023年11月16日，集群街2號(hào)樓所在社區(qū)居委與業(yè)主代表、業(yè)主企業(yè)代表分別開設(shè)共管賬戶管理拆建資金，全體業(yè)主共同委托了廣州市花都西城經(jīng)濟(jì)開發(fā)有限公司作為項(xiàng)目改造主體，拆建投資估算785萬(wàn)元，目前已基本完成業(yè)主改造資金預(yù)繳納工作。

　　而在業(yè)主們“落力”推進(jìn)時(shí)，政府部門也在簡(jiǎn)化用地手續(xù)辦理流程、落實(shí)多部門聯(lián)合并聯(lián)審批，助力老舊小區(qū)改造項(xiàng)目快速推進(jìn)。

　　值得關(guān)注的是，產(chǎn)權(quán)人是拆除重建的“甲方之一”，業(yè)主們有改造動(dòng)力，也和“新集群街2號(hào)樓”的設(shè)計(jì)息息相關(guān)。

　　在舊集群街2號(hào)樓，客廳和房間被公共走廊分隔、廚房衛(wèi)生間面積小等問題一直是街坊們?cè)嵅〉娜秉c(diǎn)。除此之外，也有設(shè)計(jì)師發(fā)現(xiàn)舊集群街2號(hào)樓還有“一籮筐”問題：公共樓梯居然占據(jù)了寶貴的南向空間，樓梯間直接貼著臥室，居民上衛(wèi)生間要先經(jīng)過廚房，陽(yáng)臺(tái)基本是北向和東西向，缺乏陽(yáng)光晾曬空間……而新樓則將一次性“根治”舊樓的種種設(shè)計(jì)痛點(diǎn)。

　　新集群街2號(hào)樓的設(shè)計(jì)規(guī)劃中，將以不增加原有居民戶數(shù)為前提，完善公共服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化內(nèi)部結(jié)構(gòu)，確保每戶獨(dú)立成套、戶型方正、日照充足，提升隱私和實(shí)用性，廚房、衛(wèi)生間面積分別達(dá)到4平方米和3平方米。

　　考慮到很多街坊都上了年紀(jì)，新樓還將增設(shè)電梯，滿足無(wú)障礙和適老化改造需求。此外，新樓還重新設(shè)計(jì)供水設(shè)施，解決水壓不足的難題；鋪設(shè)燃?xì)夤艿?，?shí)施“瓶改管”；針對(duì)殘障住戶，開展無(wú)障礙戶型細(xì)微設(shè)計(jì)。

　　而除了硬件“升級(jí)”，花都區(qū)還在全市首創(chuàng)以財(cái)政激勵(lì)的方式動(dòng)員居民自主引入專業(yè)物業(yè)或準(zhǔn)物業(yè)管理，解決老舊小區(qū)無(wú)物業(yè)管理以及后續(xù)長(zhǎng)效管養(yǎng)難的問題。

　　如今，設(shè)計(jì)已定，隨著危樓開拆，該項(xiàng)目進(jìn)入拆舊建新的施工階段，預(yù)計(jì)年底回遷，下一個(gè)春天，街坊們有望在新家過年。