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圖為株洲市石峰區(qū)人民法院干警前往社區(qū)開展物業(yè)糾紛法律宣傳活動。 譚爽瑾 攝

導(dǎo)讀

千金買宅，萬金擇鄰。隨著城市化進程的加快和推進，小區(qū)逐漸成為社會生活的基礎(chǔ)單元和市民居住的主要區(qū)域，而小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量則直接影響著小區(qū)居民的鄰里環(huán)境和生活品質(zhì)?，F(xiàn)實中，物業(yè)公司與廣大居民常圍繞“如何優(yōu)化物業(yè)服務(wù)”和“合理收取物業(yè)費”產(chǎn)生紛爭，雙方各執(zhí)一詞，嚴(yán)重影響了人民群眾生活滿意度和幸福感。日前，湖南省株洲市中級人民法院梳理了轄區(qū)內(nèi)一批涉物業(yè)服務(wù)合同糾紛的典型案例，運用民法典相關(guān)規(guī)定對此類糾紛進行釋法說理，明晰物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的權(quán)利和義務(wù)，以期發(fā)揮司法裁判的價值導(dǎo)向作用，化解物業(yè)糾紛難題。

物業(yè)服務(wù)瑕疵不是拒交物業(yè)費的正當(dāng)理由

王某、唐某于2016年購買并入住株洲市荷塘區(qū)某住宅小區(qū)，與小區(qū)A物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，約定由A物業(yè)公司對該小區(qū)提供經(jīng)營管理服務(wù)。鬧心的是，合同期間，A物業(yè)公司未有效監(jiān)管小區(qū)建筑物裝飾裝修，導(dǎo)致其所住樓棟墻體受損；小區(qū)停車管理無序，經(jīng)常導(dǎo)致交通堵塞；消防設(shè)施未能定期檢查，致使發(fā)生火情時消防栓缺水、消防通道堵塞等，嚴(yán)重影響了生活體驗。一氣之下，王某、唐某遂以不再交納物業(yè)費的形式進行對抗。而A物業(yè)公司則以王某、唐某拒交物業(yè)費構(gòu)成違約，影響物業(yè)公司正常運營為由向人民法院提起訴請。

株洲市荷塘區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，按照合同約定，A物業(yè)公司已經(jīng)為涉案小區(qū)提供了相關(guān)物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定向A物業(yè)公司交納相關(guān)物業(yè)服務(wù)費用。王某、唐某單方面拒交物業(yè)費構(gòu)成違約，應(yīng)及時支付物業(yè)費。但是，根據(jù)王某、唐某提供的小區(qū)照片、視頻資料等，可以認(rèn)定A物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)期間確實存在瑕疵，未能完全盡到物業(yè)服務(wù)合同的義務(wù)。遂依法判決王某、唐某酌情按照合同約定的85%向A物業(yè)公司支付物業(yè)費4479.47元。

【法官講法典】

物業(yè)服務(wù)費主要是指針對全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個方面的公共性服務(wù)收費，涉及全體業(yè)主和整個小區(qū)的公共利益。業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵而拒交物業(yè)費，很可能導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)費不足、運營不暢，進而影響服務(wù)質(zhì)量，致使物業(yè)服務(wù)進入惡性循環(huán)，損害大多數(shù)正常交費業(yè)主的權(quán)益。問題需要化解，激化矛盾只會讓問題難以處理?，F(xiàn)實中，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)存在瑕疵或漏洞時，應(yīng)當(dāng)積極主動與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行溝通協(xié)商，共同完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。一旦對物業(yè)服務(wù)有任何不滿，就采取拖欠費用等消極方式應(yīng)對，既無法化解矛盾，也不能解決問題，殊不可取。

當(dāng)然，如果物業(yè)服務(wù)確實存在安保、衛(wèi)生等方面較大瑕疵的，業(yè)主可以積極留存證據(jù)，法院也會支持業(yè)主適當(dāng)減免部分物業(yè)費的主張，以促進物業(yè)公司改進服務(wù)水平，切實維護業(yè)主權(quán)益。

物業(yè)安保不到位致業(yè)主損失需擔(dān)責(zé)任

B物業(yè)公司是舒某所在封閉式管理小區(qū)聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。由于B物業(yè)公司工作人員在提供物業(yè)服務(wù)過程中，管理松散，該小區(qū)先后8次發(fā)生盜竊案件，致使舒某等業(yè)主的電動車輛、筆記本電腦等財物被盜，造成財產(chǎn)損失2萬余元。而B物業(yè)公司工作人員在一次巡邏過程中，曾目睹了盜賊行竊，卻沒進行詢問，也未及時制止。

物業(yè)公司辯稱，其作為公共服務(wù)的企業(yè)，在與小區(qū)業(yè)委會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定中，不包含業(yè)主的人身與財產(chǎn)保管責(zé)任，所以沒有義務(wù)對業(yè)主的損失承擔(dān)責(zé)任。

株洲市天元區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)的提供者，對于業(yè)主的人身財產(chǎn)安全具有一定的安全保障義務(wù)。本案中，盜賊先后8次進入該小區(qū)實施盜竊行為，B物業(yè)公司并未采取合理措施防范，足見其平素對小區(qū)的管理過于松散、安保流于形式，沒有盡到安全保障義務(wù)?？紤]到物業(yè)公司的安保義務(wù)屬于防范性質(zhì)，物業(yè)服務(wù)項目較多，法院酌情認(rèn)定其對原告遭受的損失在適當(dāng)范圍內(nèi)承擔(dān)補充責(zé)任。

【法官講法典】

物業(yè)安保是維護小區(qū)基本秩序的一道安全大閘。物業(yè)公司作為物業(yè)服務(wù)提供者，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)主管部門報告并協(xié)助處理，以保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。由于物業(yè)服務(wù)與特定區(qū)域內(nèi)的公共生活或管理秩序密切相關(guān)，其義務(wù)往往并不僅限于物業(yè)合同約定，還負有某些法定義務(wù)。本案中，物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同盡管沒有明確規(guī)定業(yè)主的人身與財產(chǎn)保管責(zé)任，但民法典規(guī)定的法定義務(wù)不會因為合同沒有約定而減免，物業(yè)服務(wù)人作為“應(yīng)當(dāng)維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序”的義務(wù)主體，因疏于職責(zé)，未盡安全保障義務(wù)，甚至在明知可能造成第三人侵權(quán)行為介入時，未能采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全，致使業(yè)主合法權(quán)益受到侵害，需承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。同時，從基層社會治理體系的角度來看，物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主委員會、居民委員會等共同組成基層社會治理的主體網(wǎng)絡(luò)，扮演著重要的社會治理角色，物業(yè)公司需認(rèn)真履行安保義務(wù)，維護好小區(qū)和業(yè)主平安，充分發(fā)揮完善社會治理層面的功能。

物業(yè)不得阻礙業(yè)主安裝充電樁

2022年12月，為便利出行，黃某響應(yīng)國家節(jié)能減排號召，購買了新能源汽車一輛，并欲在小區(qū)自購車位上安裝充電樁。根據(jù)國家電網(wǎng)相關(guān)規(guī)定，申請個人充電樁需提交小區(qū)物業(yè)公司允許施工的證明。但黃某向該小區(qū)C物業(yè)公司申請開具證明時，卻屢遭拒絕，雙方多番溝通協(xié)商未果。為維護自身合法權(quán)益，黃某遂將該物業(yè)公司訴至法院。

被告C物業(yè)公司辯稱，因為地下車庫車位屬于公共使用部分，安裝電動汽車充電樁可能給其他業(yè)主帶來安全隱患，必須經(jīng)過地下車庫車位三分之二的業(yè)主同意方可開具證明。而小區(qū)業(yè)委會也明確函告，由于小區(qū)屬于老式小區(qū)，車庫只有一個出入口，設(shè)備老舊，一旦發(fā)生電動汽車起火，容易造成不可估量的損失，且安裝電動汽車充電樁其線路必然占用公共區(qū)域，故不能隨意蓋章同意。

株洲市天元區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境。按照國家部委相關(guān)規(guī)范性文件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮在貫徹新能源汽車產(chǎn)業(yè)國家戰(zhàn)略實施發(fā)展中的積極作用，在充電設(shè)施建設(shè)時應(yīng)予以配合、提供便利。黃某作為業(yè)主依照電力公司要求需要物業(yè)公司出具同意安裝充電樁證明并在安裝過程中予以配合與協(xié)助，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)履行，保障充電樁的建設(shè)與投入使用。同時，黃某作為業(yè)主對自有車位依法享有使用權(quán)，其他業(yè)主不得影響和妨礙其使用。即使安裝充電樁線路需要通過車庫公共區(qū)域，也屬正常需求和合理使用。是否存在安全隱患將由電力部門勘驗評估而最終作出決定，不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主觀評估范疇，物業(yè)公司不得以此為由對抗黃某的合法權(quán)利。

【法官講法典】

業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案中，黃某所購車位規(guī)劃用途主要為停放汽車，其購買并在該車位使用新能源汽車，系積極響應(yīng)國家新能源汽車發(fā)展和節(jié)能減排戰(zhàn)略，而安裝充電樁又是新能源汽車實現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，符合該車位合理使用范圍，所以黃某有權(quán)在其車位上安裝與其汽車配套的充電樁，物業(yè)無權(quán)拒絕。實踐中，類似本案中這樣欲在小區(qū)安裝充電樁遭到物業(yè)阻撓的情況不在少數(shù)。物業(yè)對業(yè)主申請自行安裝充電樁有所抗拒，主要原因還是在于安全隱患，擔(dān)心萬一發(fā)生事故需要由其來擔(dān)責(zé)，從而本著“多一事不如少一事”的心態(tài)，“一刀切”拒絕業(yè)主的需求。大力發(fā)展新能源汽車，是國家保障能源安全、促進節(jié)能減排、防治大氣污染的重要內(nèi)容。根據(jù)國家相關(guān)部委明文規(guī)定：在居民區(qū)充電基礎(chǔ)設(shè)施安裝過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主或其委托的建設(shè)單位，及時提供相關(guān)圖紙資料，積極配合并協(xié)助施工。充電樁進小區(qū)，物業(yè)出于安全考量有些顧慮可以理解，但仍應(yīng)依法依規(guī)積極作為，積極推動國家戰(zhàn)略布局，為社區(qū)居民提供更加便利快捷的生活服務(wù)。

業(yè)委會有權(quán)解除物業(yè)服務(wù)合同

D物業(yè)公司是株洲市荷塘區(qū)某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)公司，從2008年開始為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。其間，由于對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不滿意，多名業(yè)主對該物業(yè)公司服務(wù)水平表示質(zhì)疑，并提出整改建議，無果。2020年7月，該小區(qū)成立業(yè)主委員會后，再次要求D物業(yè)公司限期整改。雙方多次協(xié)商，無效。2020年11月，小區(qū)業(yè)主大會通過表決程序決議解聘該物業(yè)服務(wù)公司，并授權(quán)業(yè)主委員會重新選聘新物業(yè)。因D物業(yè)服務(wù)公司拒不退出小區(qū)，小區(qū)業(yè)主委員會遂將其訴至法院。

株洲市荷塘區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，該小區(qū)業(yè)主委員會系依法成立，并在政府相關(guān)職能部門備案，依照法律規(guī)定，具有解聘和重新選聘物業(yè)公司的權(quán)利。其依據(jù)法定程序解除與D物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，合法有效。據(jù)此，確認(rèn)雙方物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系解除，并責(zé)令D物業(yè)公司限期搬離。判決生效后，D物業(yè)公司仍拒不退出小區(qū)。依照申請執(zhí)行人請求，人民法院強制將其搬離小區(qū)，并將物業(yè)用房及相關(guān)資料交付該小區(qū)業(yè)委會。

【法官講法典】

物業(yè)公司作為小區(qū)服務(wù)企業(yè)，本應(yīng)該強化服務(wù)意識、優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，為小區(qū)業(yè)主提供舒適滿意的居住環(huán)境和優(yōu)質(zhì)服務(wù)?，F(xiàn)實中，很多業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平不滿，常常會采取拒交物業(yè)費的形式進行抗議，或者訴請解除物業(yè)合同，結(jié)果往往難以如愿。解除物業(yè)合同屬于業(yè)主共同決定事項，單個或少數(shù)業(yè)主不能產(chǎn)生全體業(yè)主解除物業(yè)服務(wù)合同的意思表示。依據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。本案中，D物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量屢次遭到業(yè)主質(zhì)疑，且經(jīng)業(yè)主委員會多次要求整改無效。該小區(qū)業(yè)主大會通過表決程序決議解聘物業(yè)服務(wù)公司，并授權(quán)業(yè)主委員會重新選聘新物業(yè)，合法合理，符合小區(qū)業(yè)主對小區(qū)事務(wù)的自我管理、自我約束的原則，有利于維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

■法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十二條 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第九百四十四條第一款 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（記者 陶琛 通訊員 張寧 姜勝強 肖思）