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　　漫畫/高岳? □ 本報記者 徐偉倫? □ 本報實習生 劉奕軒? □ 本報通訊員 何棟華

　　畢業(yè)季過后，大量高校畢業(yè)生邁入工作崗位，同時尋找自己的“安身小窩”。然而，由于涉世未深、經歷不足，許多畢業(yè)生第一次租房“吃虧”的情況并不少見。甚至有不少畢業(yè)生感慨：“租房比求職還難。”

　　房屋中介是否正規(guī)？房租是否合理？房屋是否合法安全？物品損害如何確定賠償責任？近日，北京市房山區(qū)人民法院發(fā)布了該院審理的房屋租賃糾紛典型案例，《法治日報》記者對其中的部分案例進行梳理，以期通過以案釋法厘清畢業(yè)季租房難題，讓廣大畢業(yè)生租得安心，租得放心。

　　同一房源多家中介

　　擇優(yōu)選擇不算跳單

　　2021年6月，一家房地產經紀公司的經紀人石某為剛畢業(yè)的李某推薦了一套某小區(qū)住宅，并提供了帶看服務。李某看房后表達了租房意向。石某與房東溝通后與李某協(xié)商簽約事項，但李某一直拖延不簽約并詢問中介費用優(yōu)惠問題。

　　經多次溝通，李某表示已從其他中介公司租了石某推薦的房屋，但石某認為李某這一行為屬于“跳單”，侵犯了公司利益，故代表公司訴至法院，要求李某支付中介信息服務費。

　　庭審中，李某告訴法官，租房前他跟隨多家中介進行了實地看房，自己及房東均未與作為原告的房地產經紀公司簽署過任何形式的獨家委托協(xié)議，且該套房屋在多家中介機構租房平臺均有掛出；簽訂合同前，自己也未通過此公司獲取到房東信息，更未與房東直接簽訂房屋租賃合同。因此，李某認為，他與其他中介公司簽約并完成租賃的行為不構成“跳單”。

　　法院審理后認為，根據法律規(guī)定及中介行業(yè)慣例，認定承租人是否構成“跳單”，關鍵看承租人是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件而訂立合同。一般而言，只要承租人實際接受了中介人的中介服務，又與第三人訂立了合同，就可以推定該合同成立與中介人提供的服務有因果關系。本案中，雖然原告先帶李某看過涉案房屋，但該房屋在多家中介公司掛牌出租，在多家中介公司向其推薦涉案房源的情況下，李某有權選擇報價低或者服務好的中介公司進行交易。因此，李某的行為不構成“跳單”違約，法院據此駁回了原告要求李某支付中介信息服務費的訴訟請求。

　　房屋違建合同無效

　　返還預付賠償損失

　　2022年7月，大學剛畢業(yè)的劉某與某村村民王某簽訂了租期為一年的房屋租賃合同，租下了王某的自建房，并支付一年租金1.8萬元。同年9月，此房因被認定為違法建筑而拆除，劉某的電腦、紀念冊、書籍等物品因房屋突然被拆而損壞。

　　因就賠償事項協(xié)商未果，劉某訴至法院，要求判令雙方簽訂的租房合同無效，王某返還自己2022年10月至2023年6月期間的租金，并賠償財物損失、搬家人工費、運輸費等共計2萬元。

　　對此，王某表示，自己曾明確告知過劉某房屋可能被拆除，并于拆除前3日通知了劉某，房屋拆除后，在劉某認可的情況下還為他另行租了新房，因此不應承擔賠償責任。

　　法院審理后認為，王某的房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，雙方訂立的房屋租賃合同應屬無效。根據相關法律規(guī)定，出租違法建筑的合同應屬無效，出租人應返還相應租金給承租人，但也有權向承租人主張使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準；承租人有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用，此外，承租人還可依據出租人的過錯程度向出租人主張裝修損失及實際發(fā)生的搬遷損失。

　　本案中，涉案房屋已按違法建筑拆除，劉某主張返還預付租金及索賠搬家人工費、運輸費的合理部分，具有事實和法律依據，法院予以支持。關于財物損失，因劉某未提交有效證據證明損失數額，且拆除當日劉某在現場未對書籍物品等進行妥善處置導致擴大損失，法院對該項主張不予支持。據此，法院綜合案情后，判令王某返還劉某預付租金并賠償劉某搬家費等共計1.5萬元。

　　法官提醒，承租人在簽約前應當審查租賃房屋的規(guī)劃手續(xù)，避免因合同無效而無法繼續(xù)使用租賃房屋。若后期遇到合同無效的情形，承租人應及時搬離租賃房屋，避免自身損失擴大。

　　擅自處理房東家具

　　構成侵權折價賠付

　　2019年6月，賈某大學畢業(yè)后承租了蔣某的房屋，雙方簽訂的租賃合同對房屋狀況、合同解除、違約責任等事宜進行了明確約定。2022年2月，雙方租賃關系終止，蔣某驗收時發(fā)現房屋部分設施損壞嚴重，遂要求賈某進行賠償。

　　然而，賈某不僅拒絕賠償，還采取貼大字、門鎖灌膠水等過激行為，導致房屋無法繼續(xù)出租。對此，蔣某訴至法院，要求免退房屋押金，并要求賈某賠償房屋附屬設施財產損失、房屋無法出租期間的租金損失共計4.9萬元。

　　庭審中，賈某提起反訴，要求蔣某返還押金及水電費等共計7259.39元。賈某認為，蔣某配備的沙發(fā)因年限較久及自然損耗已無法正常使用，扔掉舊沙發(fā)是基于對房屋享有合法的使用權，不應承擔任何賠償責任。退房時，他已主動向蔣某提供其他沙發(fā)以作更替，但蔣某主動放棄，因此不同意要求更換新沙發(fā)的訴訟請求。

　　法院審理后認為，在使用出租房屋過程中，承租人具有按約定使用、妥善保管租賃物的義務，如未盡義務致使租賃物受到損失或者毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。當然，租賃物自然損耗的，承租人無需承擔賠償責任。本案中，賈某作為房屋承租人未依合同約定及誠實信用原則合理使用房屋、愛護房屋及內部的設施設備，其擅自處置屋內沙發(fā)的行為侵犯了蔣某的合法權益。同時，蔣某將房屋出租獲利，也應承擔房屋及內部設備設施因正常使用導致的折舊和合理損耗的風險，不應肆意向承租人轉嫁風險、轉移成本。

　　法院在綜合考慮賈某的租期、租住期間產生的合理損耗、涉案家具的市場價格以及房屋的破損情況等因素的基礎上，酌定蔣某的相關損失為8000元。關于房屋無法出租的損失，法院認為，因蔣某未能提供有效證據，缺乏事實和法律依據，不予支持。

　　據此，法院判令承租人賈某賠償房東蔣某物品損失費8000元，蔣某須退還賈某押金及水電費共計7147元。

　　法官提醒，承租人應妥善使用、保管房屋及屋內設施，當出現折舊和磨損情況時及時告知出租人，如出租人以此為由拒絕退還押金或者要求賠償，則需要判斷房屋和屋內設施折舊是否超過正常使用限度。

　　合同初期任性解約

　　自擔責任押金難索

　　2022年6月，王某與楊某簽訂了房屋租賃合同，支付了押金8000元和月租金5000元，合同約定“房屋存在安全隱患的，承租人有權單方解除本合同，出租人向承租人支付違約金；承租人提前退租的，提前30日通知出租人，并支付違約金”。

　　同年6月30日，王某搬家時發(fā)現房屋存在浴霸燈暖和燃具無法使用、門鎖破損等問題，認為租賃房屋存在安全隱患，遂將物品搬回，并于7月10日向楊某提出解除合同。后因雙方就合同解除事宜協(xié)商未果，王某將楊某訴至法院，要求確認租賃合同解除，并要求楊某返還租金及押金共計1.3萬元。

　　庭審中，楊某同意解除合同，但否認房屋存在安全隱患，并在庭上提起反訴，稱王某單方解除合同已構成違約，押金應作為違約金不予退還。

　　法院審理后認為，王某在合同剛進入履行狀態(tài)就提出退租過于隨意，其提出的租賃房屋相關問題并未構成“安全隱患”，不足以成為解除合同的依據，因此王某應承擔違約責任。王某通知楊某解除合同，屬于明確表示不再履行合同義務，構成預期違約，合同于通知當天解除，王某應支付合同開始至合同解除之日間的租金。據此，法院判決王某與楊某簽訂的租賃合同于2022年7月10日解除，8000元押金作為違約金不予退還，扣除租期后楊某須退還王某剩余租金3330元。

　　法官提示，租房需謹慎，承租人在簽訂房屋租賃合同時應全面考察房屋狀態(tài)，充分考量自身情況與出租人就租金、租期、違約責任等合同條款進行協(xié)商，在合理范圍內明確違約責任，以避免不必要的麻煩。

　　法規(guī)集市

　　民法典相關規(guī)定

　　第七百一十條 承租人按照約定的方法或者根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔賠償責任。

　　第七百一十一條　承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

　　第七百一十四條 承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。

　　最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

　　第二條 出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　老胡點評

　　安居方能樂業(yè)。近年來，高校畢業(yè)生在就業(yè)之前，大多需要租賃一處心儀的住房，先把自己安頓下來，以免除生活、工作后顧之憂。但由于部分初入社會的畢業(yè)生處世經驗不足，在房屋租賃過程中往往容易引發(fā)爭端。

　　究其原因，一方面在于個別房屋出租方見利忘義、不講誠信，為了獲得高額租金，隨意夸大事實，甚至刻意隱瞞房屋存在的瑕疵和違法違規(guī)問題，為矛盾糾紛埋下隱患。另一方面，個別高校畢業(yè)生在租住房屋過程中，缺乏法律觀念和契約精神，草率簽約，輕易毀約，甚至故意毀壞房屋及其設施，成為矛盾糾紛的起因。

　　為防范、化解矛盾糾紛，促進房屋租賃市場健康有序發(fā)展，首先，要深入開展法治宣傳和誠信教育，使房屋租賃雙方都能嚴格信守合同、全面善意履約。其次，主管部門要加強監(jiān)管，注重源頭治理，嚴防違法建筑、存在安全隱患房屋流入租賃市場，推動房屋租賃市場行穩(wěn)致遠，為高校畢業(yè)生安居樂業(yè)保駕護航。

　　胡勇